Mietspiegel Rottweil 2026
Der Mietspiegel in Rottweil bietet Mietern und Vermietern eine Orientierung zur Höhe der Nettokaltmiete. Für 2025 bis 2027 steht in Rottweil eine lokale Mietwerttabelle zur Verfügung. Daneben zeigen aktuelle Marktdaten, zu welchen Preisen Wohnungen 2026 angeboten werden.
Das Wichtigste in Kürze
✔ Die Rottweiler Mietwerttabelle 2025 bis 2027 unterscheidet unter anderem nach Baujahr, Ausstattung und Wohnlage.
✔ Für Wohnungen mit normaler bis guter Ausstattung reichen die Tabellenwerte je nach Baujahr beispielsweise von 5,55 bis 8,20 €/m².
✔ ImmobilienScout24 weist für Mietwohnungen in Rottweil im zweiten Quartal 2026 durchschnittlich 9,34 €/m² aus.
✔ Angebotsmieten aus Immobilienportalen sind nicht mit der ortsüblichen Vergleichsmiete gleichzusetzen.
✔ Für einzelne Rottweiler Teilorte sieht die Mietwerttabelle Abschläge gegenüber den Tabellenwerten für das Stadtgebiet vor.
Welche Mietwerte gelten in Rottweil?
Die lokale Mietwerttabelle unterscheidet die Nettokaltmiete unter anderem nach Baujahr und berücksichtigt weitere Merkmale der Wohnung. Für normal bis gut ausgestattete Wohnungen in normaler bis mittlerer Lage werden je nach Baujahr unterschiedliche Quadratmeterwerte angesetzt.
Die derzeit zugängliche Mietwerttabelle für Rottweil gilt für den Zeitraum 2025 bis 2027. Die folgenden Werte zeigen die Einordnung für Wohnungen mit 65 m² Wohnfläche:
| Baujahr | Nettokaltmiete pro m² |
|---|---|
| bis 1955 | 5,55 € |
| 1965 | 5,90 € |
| 1975 | 6,40 € |
| 1985 | 6,55 € |
| 1995 bis 2000 | 7,25 € |
| 2005 bis 2010 | 7,65 € |
| 2015 bis 2020 | 8,20 € |
Die Werte gelten für eine normale bis gute Ausstattung mit Bad beziehungsweise Dusche, WC und Sammelheizung sowie für eine normale bis mittlere Wohnlage. Die vollständige Einordnung einer konkreten Wohnung kann weitere Merkmale erfordern.
Die Mietwerttabelle wurde vom Haus- und Grundeigentümerverein Rottweil und Umgebung sowie vom Mieterverein Rottweil und Umgebung im Einvernehmen mit der Stadt erstellt. Der Mieterverein Rottweil und Umgebung ist beim Deutschen Mieterbund als örtlicher Mieterverein aufgeführt.
Wie hoch sind die aktuellen Angebotsmieten 2026?
Aktuelle Wohnungsangebote liegen im Durchschnitt oberhalb der Werte der Mietwerttabelle. ImmobilienScout24 weist für das zweite Quartal 2026 bei Mietwohnungen in Rottweil eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,34 €/m² aus (Stand 2026).
Nach den Marktdaten von ImmobilienScout24 ergibt sich folgende Entwicklung:
| Zeitraum | Durchschnittliche Angebotsmiete |
|---|---|
| Q2 2025 | 8,90 €/m² |
| Q2 2026 | 9,34 €/m² |
| Veränderung | ca. +4,9 % |
Die ausgewiesene Spanne für das zweite Quartal 2026 reicht von 8,74 bis 12,23 €/m². Bei diesen Zahlen handelt es sich um Portal- und Marktdaten. Sie stellen keinen Mietspiegel im Sinne der §§ 558c oder 558d BGB dar.
Genau diese Unterscheidung ist für die Interpretation des Rottweiler Mietspiegels wichtig: Eine aktuelle Angebotsmiete zeigt, zu welchem Preis Wohnraum am Markt inseriert wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete verfolgt einen anderen Zweck und wird nach den gesetzlichen Vorgaben des BGB bestimmt.
Was bedeutet ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit vereinbart oder geändert worden sind.
Dabei berücksichtigt das Gesetz die Mieten der vergangenen sechs Jahre. Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Die Vergleichsmiete ist damit kein pauschaler Durchschnitt aller aktuell inserierten Wohnungen. Eine neu angebotene Wohnung kann beispielsweise eine höhere Angebotsmiete haben, ohne dass dieser Wert automatisch die ortsübliche Vergleichsmiete für eine bestehende Wohnung darstellt.
Wie unterscheiden sich Mietwerttabelle und Portalpreise?
Mietwerttabelle und Portalpreise beantworten unterschiedliche Fragen. Wer den Mietspiegel in Rottweil richtig nutzen möchte, sollte deshalb zunächst klären, ob eine bestehende Miete beurteilt oder das aktuelle Angebot am Wohnungsmarkt betrachtet werden soll.
| Wert | Datengrundlage | Sinnvolle Verwendung |
|---|---|---|
| Mietwerttabelle | lokale Mietdaten und weitere örtliche Erkenntnisse | Orientierung zur Vergleichsmiete |
| Angebotsmiete | aktuell inserierte Wohnungen | Einschätzung des aktuellen Angebotsmarktes |
| vereinbarte Miete | konkreter Mietvertrag | tatsächliche Miete einer bestimmten Wohnung |
Der Unterschied erklärt auch, warum verschiedene Online-Portale für Rottweil unterschiedliche Durchschnittswerte nennen können. Sie greifen nicht zwingend auf dieselben Objekte, Zeiträume und Berechnungsmethoden zurück.
Für eine konkrete mietrechtliche Beurteilung sollte deshalb nicht einfach der erste online gefundene Durchschnittspreis übernommen werden.
Welche Unterschiede gibt es innerhalb von Rottweil?
Die Wohnlage kann die Einordnung der Miete beeinflussen. In der Rottweiler Mietwerttabelle werden für die Teilorte Neukirch, Zepfenhan, Neufra und Feckenhausen 10 Prozent von den für das Stadtgebiet geltenden Tabellenwerten abgezogen.
Das zeigt, warum eine pauschale Angabe für ganz Rottweil nicht jede Wohnlage gleichermaßen abbildet. Die Einordnung einer Wohnung in der Kernstadt kann von der eines vergleichbaren Objekts in einem der genannten Teilorte abweichen.
Auch das unmittelbare Wohnumfeld spielt eine Rolle. Erreichbarkeit des Zentrums, Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Verkehrsmittel und weitere Lageeigenschaften können für die Bewertung relevant sein. In unserer Immobilienbewertung in Rottweil berücksichtigen wir deshalb neben den Eigenschaften der Immobilie auch die konkrete Mikrolage.
„Bei Mietpreisen sollte nicht nur auf einen durchschnittlichen Quadratmeterwert geschaut werden. Baujahr, Ausstattung und konkrete Wohnlage müssen zusammenpassen, damit eine Wohnung sinnvoll eingeordnet werden kann“, erklärt Edgar Ardelean, Geschäftsführer von Ardelean Immobilien.
Wie wird die monatliche Kaltmiete berechnet?
Für eine erste Berechnung wird der passende Quadratmeterwert mit der Wohnfläche multipliziert. Voraussetzung ist, dass zuvor der für die Wohnung zutreffende Wert anhand von Baujahr, Ausstattung und Wohnlage eingeordnet wurde.
Ein Beispiel mit einer 65 m² großen Wohnung aus dem Baujahr 1985 zeigt die Berechnung. Die Mietwerttabelle nennt für diese Kombination bei normaler bis guter Ausstattung und normaler bis mittlerer Lage 6,55 €/m²:
65 m² × 6,55 €/m² = 425,75 € Nettokaltmiete pro Monat
Bei einer 65 m² großen Wohnung aus dem Baujahr 2015 nennt die Tabelle dagegen 8,20 €/m²:
65 m² × 8,20 €/m² = 533,00 € Nettokaltmiete pro Monat
Die Beispiele verdeutlichen, weshalb Wohnfläche allein für einen Mietvergleich nicht ausreicht. Schon Baujahr, Ausstattung und Wohnlage können innerhalb derselben Wohnungsgröße zu einer anderen Einordnung führen.
Auch bei einem geplanten Immobilienverkauf in Rottweil sind bestehende Mietverhältnisse relevant. Bei vermieteten Immobilien gehören die vereinbarte Miete und die Bedingungen des Mietverhältnisses zu den Informationen, die bei der Einordnung des Objekts berücksichtigt werden.
Wann darf eine bestehende Miete erhöht werden?
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach § 558 BGB grundsätzlich möglich, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze. Nach § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich um höchstens 20 Prozent erhöhen, soweit für die betreffende Gemeinde keine abgesenkte Grenze von 15 Prozent gilt.
Die Übersicht des Deutschen Mieterbundes zur Kappungsgrenze führt Rottweil mit Stand Juni 2026 nicht unter den baden-württembergischen Gemeinden mit einer abgesenkten 15-Prozent-Grenze. Für einen konkreten Fall sollten dennoch immer die zum Zeitpunkt der Mieterhöhung geltenden Regelungen geprüft werden.
Welche Mieterhöhungen zählen nicht zur Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze nach § 558 betrifft Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mietspiegel in Rottweil kann dabei zur Einordnung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Mieterhöhungen aufgrund bestimmter Modernisierungsmaßnahmen oder Veränderungen der Betriebskosten folgen anderen gesetzlichen Regelungen.
Das ist wichtig, wenn mehrere Änderungen der monatlichen Wohnkosten zeitlich nah beieinanderliegen. Eine Prüfung sollte deshalb unterscheiden, auf welcher gesetzlichen Grundlage die jeweilige Erhöhung erfolgt.
Was müssen Vermieter bei einer Mieterhöhung beachten?
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss in Textform erklärt und begründet werden. § 558a BGB nennt dafür insbesondere einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen.
Für Vermieter bedeutet das: Ein pauschaler Hinweis darauf, dass die Mieten in Rottweil gestiegen seien, reicht für ein Mieterhöhungsverlangen nicht aus. Die verlangte Miete muss nachvollziehbar begründet werden.
Eine praktische Prüfung kann in vier Schritten erfolgen:
- Letzte Mieterhöhung prüfen: Ist der erforderliche zeitliche Abstand eingehalten?
- Vergleichsmiete bestimmen: Welche Miete ergibt sich für eine tatsächlich vergleichbare Wohnung?
- Kappungsgrenze kontrollieren: Bleibt die geplante Erhöhung innerhalb der gesetzlichen Grenze?
- Begründung vorbereiten: Das Erhöhungsverlangen muss die gesetzlichen formalen Anforderungen erfüllen.
Wer eine Wohnung neu vermietet oder die Miethöhe einer bestehenden Immobilie einschätzt, sollte zwischen mietrechtlich zulässiger Erhöhung und marktgerechter Miethöhe unterscheiden. Wir als Immobilienmakler in Rottweil berücksichtigen bei der marktbezogenen Einordnung unter anderem Lage, Ausstattung, Objektmerkmale und das aktuelle Angebot vor Ort.
Was sollten Mieter bei einer Mieterhöhung prüfen?
Mieter sollten zunächst kontrollieren, auf welche Grundlage der Vermieter die Erhöhung stützt. Bei einer Anpassung nach § 558 BGB sind insbesondere Vergleichsmiete, zeitliche Voraussetzungen, Kappungsgrenze und Begründung relevant.
Eine hohe aktuelle Angebotsmiete für eine andere Wohnung beweist für sich genommen nicht, dass eine entsprechende Erhöhung der eigenen Bestandsmiete zulässig ist. Der Mietspiegel in Rottweil kann zur Einordnung der ortsüblichen Vergleichsmiete dienen, entscheidend bleiben jedoch die gesetzlichen Voraussetzungen und die Vergleichbarkeit der herangezogenen Wohnungen.
Bei Zweifeln sollte außerdem geprüft werden, ob Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Lage korrekt angesetzt wurden. Bereits eine falsche Zuordnung kann die errechnete Vergleichsmiete verändern.
Für Kaufinteressenten sind Miethöhe und Mietniveau ebenfalls relevant, wenn ein vermietetes Objekt erworben werden soll. Beim Hauskauf in Rottweil sollte bei vermieteten Immobilien deshalb neben dem Kaufpreis geprüft werden, welche Mietverhältnisse bestehen und welche Miete tatsächlich vereinbart wurde.
Welche Bedeutung hat die Miethöhe beim Immobilienverkauf?
Bei vermieteten Immobilien gehört die bestehende Miete zu den wesentlichen wirtschaftlichen Eigenschaften des Objekts. Für Kaufinteressenten ist unter anderem relevant, welche Einnahmen tatsächlich erzielt werden und welche mietvertraglichen Bedingungen bestehen.
Bei einem Hausverkauf in Rottweil endet ein bestehendes Mietverhältnis nicht automatisch mit dem Eigentümerwechsel. Nach § 566 BGB tritt der Erwerber grundsätzlich anstelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis ein. Dieser Grundsatz ist als „Kauf bricht nicht Miete“ bekannt.
Für Verkäufer und Käufer ist deshalb wichtig, die tatsächliche Miethöhe nicht isoliert zu betrachten. Mietvertrag, bisherige Anpassungen und die rechtlichen Möglichkeiten zukünftiger Änderungen gehören ebenfalls zur Einordnung.
Fazit
Der Mietspiegel in Rottweil sollte nicht mit durchschnittlichen Angebotsmieten aus Immobilienportalen gleichgesetzt werden. Die lokale Mietwerttabelle 2025 bis 2027 bietet eine Orientierung zur Vergleichsmiete, während aktuelle Marktdaten zeigen, welche Mieten bei Neuangeboten verlangt werden.
Für eine konkrete Wohnung sind Baujahr, Größe, Ausstattung und Wohnlage entscheidend. Bei bestehenden Mietverhältnissen kommen die gesetzlichen Voraussetzungen für Mieterhöhungen hinzu. Erst die Kombination dieser Faktoren ermöglicht eine sinnvolle Einordnung der Miethöhe.
FAQ
Gilt der Mietspiegel auch für möblierte Wohnungen?
Bei möblierten Wohnungen lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete nicht ohne Weiteres mit der gesamten vereinbarten Miete vergleichen, weil die Möblierung einen zusätzlichen Wert darstellen kann. Die Werte aus dem Mietspiegel Rottweil können für die Grundmiete eine Orientierung bieten, sofern Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sind. Der Wert der überlassenen Möbel muss bei der Beurteilung der Gesamtmiete zusätzlich berücksichtigt werden.
Gilt die Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung in Rottweil?
Ob die Mietpreisbremse in Rottweil gilt, richtet sich danach, ob die Stadt zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses durch die Landesregierung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt ist. In solchen Gebieten darf die Miete bei einer Neuvermietung gemäß § 556d BGB grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wobei gesetzliche Ausnahmen bestehen. Vor Abschluss eines neuen Mietvertrags sollte deshalb die aktuell geltende Gebietskulisse des Landes Baden-Württemberg geprüft werden.
Welche Zustimmungspflicht besteht bei einer Mieterhöhung?
Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB erhöht sich die Miete nicht allein durch das Schreiben des Vermieters, sondern der Vermieter verlangt die Zustimmung des Mieters. Nach § 558b BGB kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens zustimmen. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb der anschließenden gesetzlichen Klagefrist auf Zustimmung klagen. Die geforderte Miete muss dabei die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.
Gilt eine Vergleichsmiete auch für Einfamilienhäuser?
Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist nicht grundsätzlich auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern beschränkt. Entscheidend ist jedoch, ob für das konkrete Einfamilienhaus geeignete Vergleichsdaten vorliegen. Der Rottweil Mietspiegel beziehungsweise die örtliche Mietwerttabelle kann einzelne Gebäudearten oder Sonderfälle nur eingeschränkt abbilden. Deshalb sollte geprüft werden, ob die verwendeten Vergleichswerte für das konkrete Objekt tatsächlich geeignet sind.
Wer ist der beste Ansprechpartner für die Einschätzung einer marktgerechten Miete in Rottweil?
Ein geeigneter Ansprechpartner sollte den lokalen Mietmarkt kennen, vergleichbare Immobilien einordnen können und zwischen marktbezogener Mietpreiseinschätzung und rechtlicher Prüfung unterscheiden. Ardelean Immobilien ist seit 2015 im Immobilienbereich tätig und hatte zunächst einen Schwerpunkt in der Vermietung, wodurch Erfahrung mit Mietobjekten und dem regionalen Markt vorhanden ist. Für eine rechtlich verbindliche Prüfung eines Mietvertrags oder einer strittigen Mieterhöhung sind dagegen ein entsprechend qualifizierter Rechtsanwalt oder eine Mieter- beziehungsweise Vermieterberatung die passenden Ansprechpartner.
Sie haben Fragen rund um Ihre Immobilie? Sprechen Sie mit Ardelean Immobilien – persönlich und unverbindlich.
